Мы переехали!
Ищите наши новые материалы на SvobodaNews.ru.
Здесь хранятся только наши архивы (материалы, опубликованные до 16 января 2006 года)
  |
          |
|
21.12.2024
|
||||||||||||||||||
|
|
|||||||||||||||||
|
|
[17-12-03]
Игорь ЖигуновВедущая петербургского часа программы "Liberty Live" Ольга Писпанен: Вопросы ипотечного кредитования названы одним из приоритетов деятельности правительства России. Решение пресловутого жилищного вопроса с помощью ипотеки было и в предвыборных обещаниях Валентины Матвиенко, и в программе Владимира Путина. Уже с 1998-го года на территории России существует эта западная форма бизнеса. Насколько ипотека действенна в российских реалиях, что это такое - реальная помощь в решение жилищной проблемы или долговое бремя? Об этом мы поговорим сегодня с Игорем Жигуновым, главой представительства "Дельта Кредит Банка" в Санкт-Петербурге. Давайте сначала послушаем репортаж на тему, которую мы будем обсуждать. Несмотря на повторяющиеся попытки развивать систему ипотечного жилищного кредитования в России, рынка жилья, доступного большинству населения страны, до сих пор нет. По мнению аналитиков, развитию кредитования мешают плохое законодательство и бедность населения. Рассказывает Дмитрий Казнин: Дмитрий Казнин: Петербург значительно отстает от многих российских регионов в развитии ипотечного кредитования, хотя северо-западный филиал Агентства по ипотечному жилищному кредитованию был создан еще в 1996-м году. Несмотря на декларируемые благие намерения в этой сфере, только единицы людей получают кредиты в банках и покупают квартиры. По словам экспертов, главное, почему в России так тяжело развивается ипотека, даже не бедность населения, а отсутствие нормального законодательства. Только месяц назад Госстрой России внес в правительство страны проект комплекса первоочередных мер по развитию системы ипотечного жилищного кредитования. Один из главных моментов в этом проекте - необходимость внесения изменений в законодательство, чтобы можно было выселять по суду лиц, не расплатившихся по кредиту за квартиру. По мнению главы представительства "Дельта Банка" в Петербурге Дмитрия Задонского, если законодательство будет приведено в норму, ипотека будет развиваться. Дмитрий Задонский: Мы стоим на пороге не только потребительского бума, но и бума на рынке ипотечного кредитования. Если вы обратите внимание, сейчас уже достаточное большое количество банков выходит на этот рынок. Поэтому спрос населения, я думаю, в ближайшее время будет удовлетворен. Но необходимо будет принять соответствующие законы, связанные с ипотекой, с обеспечением возвратности кредитов, то, что сейчас решается. Принят закон об ипотеке, и я думаю, что он тоже будет способствовать росту объемов и количества выдаваемых кредитов. Если и правительства, и муниципальные органы власти будут помогать им и частично компенсировать ставку по кредитам, то воспользоваться кредитом смогут и люди с более низким доходом. Дмитрий Казнин: Есть обычная для России опасность, что благие намерения государства так и останутся на бумаге, а региональные власти отложат решение этого крайне сложного вопроса на неопределенное будущее. Есть и другой момент: невозможность взять кредит на покупку квартиры наиболее в этих квартирах нуждающимся. В ближайшее время, по словам Дмитрия Задонского, вопрос этот не решить. Дмитрий Задонский: К сожалению, учительница, уровень дохода которой составляет порядка 2000 рублей в месяц, не сможет в настоящий момент взять кредит в банке. Мы не можем быть уверены, что она погасит кредит. Дмитрий Казнин: Пока в Петербурге проще купить в кредит телевизор или компьютер. Что касается квартир, то здесь банкиры, как правило, молчат, а те, кто просит кредит на покупку недвижимости, часто получают отказ. Рисковать банки не хотят. Ольга Писпанен: Игорь, очень многие российские банки сейчас остерегаются заниматься ипотечным кредитованием. Почему "Дельта Кредит Банк" занимается этим?
Игорь Жигунов: Ипотечное кредитование, если чуть шире ответить на ваш вопрос, это кредитование под залог недвижимого имущества. Во всем мире этот залог является наиболее высоколиквидным и надежным обеспечением исполнения обязательств заемщика, который берет кредит, покупает дом, квартиру, либо загородную недвижимость, и передает в залог данную недвижимость, пока не выплатит кредит. Во всех странах, и развитых, и развивающихся, где также увеличиваются масштабы кредитования, связанного с покупкой жилья недвижимости, ипотечное кредитование развивается, потому что рынок достаточно ликвиден, стабилен. Почему в России до сих пор нет должного развития, и почему некоторые операторы, в частности, "Дельта Кредит Банк", выходят на этот рынок? Рынок действительно большой, но пока еще не сформировавшийся. Сейчас происходит его становление и развитие. "Дельта Кредит Банк" работает с ипотечным кредитованием с 2001-го года, сама программа начиналась в 1998-м году под эгидой фонда "США-Россия", созданного по решению правительства РФ и Конгресса США с целью развития ипотечного кредитования, в частности, жилищного финансирования в Российской Федерации, для чего фондом и правительством РФ было принято решение о развитии программы ипотечного кредитования, было создано агентство по ипотечному и жилищному кредитованию, которое начинало программу в Москве и в Санкт-Петербурге. Также программы ипотечного кредитования начинал фонд "США-Россия" в Москве, Санкт-Петербурге и на Дальнем Востоке. На сегодняшний день помимо банка "Дельта Кредит", учредителем которого является фонд "США-Россия", ипотечное кредитование также развивает "Райфайзен Банк", это западный банк, и если мы говорим об основных участниках рынка, которые сейчас развивают эту услугу, то это "Внешторгбанк", "Сберегательный банк", плюс есть программы отдельных банков. Если мы говорим о Санкт-Петербурге, то это программа кредитования долевого строительства "Балтийского банка", программа "Менатеп-банка", и так далее. Ольга Писпанен: Получается, что на российском рынке у "Дельта Кредит Банка" самые низкие проценты. В Сбербанке 18-20 процентов, в "Райфайзен-Банке" тоже примерно столько же. На Западе ставка 3-5 процентов. Ожидается ли снижение процентной ставки хотя бы в ближайшем будущем? Игорь Жигунов: Согласен, что ставка далеко не низкая, но с учетом текущей рыночной ситуации она достаточно оправдана и доступна для многих горожан. Тем не менее, добавлю еще о том, почему такие ставки, от чего они зависят, и почему наш банк вышел на рынок. Банк вышел на этот рынок, потому что его нужно развивать, в нем большой потенциал, и этот вид услуг достаточно востребован, и за ним будущее. Причем будущее потому, что жилищные проблемы, вопросы жилищного финансирования всегда насущны и важны. Данный вид банковских операций нужно развивать, и он будет пользоваться спросом. Что касается ставок, то во многом ставка зависит от риска, который несет банк, потому что банк закладывает риск в размер ставки, и от стоимости ресурса, которым обладает банк. Если банк привлекает ресурс условно под 20 процентов, то он не может выдать кредит под 15, потому что банк, как и любая другая организация, не может работать в убыток. Говоря о ставках сейчас, если это "Дельта Кредит Банк", то ставки от 10 процентов. Они снижены. Когда программа начиналась в 1998-м году, то ставки были 18 процентов. Если мы берем "Сбербанк", то там различные ставки по потребительскому кредитованию, это и 11 в валюте, и 18, и 19 процентов в рублях, там разный диапазон ставок. Ставки зависят от того ресурса, который привлекает данная организация, стоимости его, и от того, какую маржу, какой размер риска закладывает кредитная организация. Почему на Западе эти ставки ниже? Во-первых, там более низкая ставка, мы берем пример США, за счет развитого рынка ипотечных ценных бумаг, о которых думаю тоже будет сказано, потому что у нас недавно 16 ноября принят закон об ипотечных облигациях, который должен будет способствовать развитию рынка связанных с ипотекой ценных бумаг, которые позволят привлекать ресурсы именно для выдачи кредитов конкретным потребителям, нашим горожанам. Ольга Писпанен: Еще одна проблема для населения при ипотеке - достаточно высокий порог входа в ипотеку. То есть своих собственных средств должно быть 30 процентов для покупки недвижимости. 70 процентов дает банк. Естественно, таких денег у многих нет, возможно ли снижение этого порога? Игорь Жигунов: Да, действительно, если гражданин хочет получить кредит на покупку недвижимого имущества, жилья, то он должен обладать определенными накоплениями. Это нужно и для того, чтобы банк действительно видел, что заявитель в состоянии накапливать денежные средства, у него есть активы, и он имеет собственные сбережения, чтобы оплатить часть приобретаемого недвижимого имущества. Второе: есть нормативы, в том числе и Банка России, есть регламентирующие документы, которые говорят о том, что сумма кредита, который выдает банк, должна покрываться, в том числе, стоимостью квартиры, которая приобретается заемщиком, и эта стоимость квартиры должна покрывать как кредит, так и проценты, начисленные за годовой период, поэтому банк в любом случае не сможет выдать кредит в размере стоимости квартиры. Поэтому на сегодняшний день каждый банк устанавливает процентное соотношение между стоимостью квартиры и размером кредита. Эти суммы варьируются от 60 процентов до 80, в отдельных случаях, как, например, в нашем банке - 85. Поэтому, когда гражданин уже обращается в банк, идет индивидуальная работа с учетом наличия у него денежных средств и суммы кредита, которую может дать банк, чтобы определиться, какое это может быть соотношение. Опять же отмечу, вы правы, первую часть стоимости квартиры клиент должен иметь обязательно. Но он может это иметь не только в виде накоплений, но и, например, в виде средств от продажи имеющейся у него меньшей квартиры. Например, он имеет двухкомнатную квартиру и хочет переехать в трехкомнатную. Ольга Писпанен: Игорь, если вы взяли ипотечный кредит, ваш долг становится как бы публичным. Это уже не тайна, сколько вы зарабатываете, где, у кого вы работаете, будет ли как-то решаться вопрос с банковской тайной? Игорь Жигунов: Гражданин, который берет кредит в банке, предоставляет информацию, необходимую банку, чтобы принять решение дать ему денег в кредит или нет. Именно банк обладает необходимой информацией от заявителя - это его профессиональный стаж, уровень дохода, исходя из которого высчитывается сумма кредита, эту информацию банк хранит у себя, и он обязан ее хранить, в том числе и в соответствии с законом о банковской тайне, который вы упомянули. Разумеется, информация дальше не уходит, и каждому гражданину, который обращается в банк, мы разъясняем: нам нужно выдать вам деньги, а вам, как заемщику - их получить. Соответственно, нам нужно знать, что вы действительно платежеспособны, что у вас есть возможность ежемесячно периодическими платежами погашать кредит, и у вас нет особых трудностей, либо противопоказаний к получению кредита. Банк не тот орган, который будет проверять и "трясти" вас дальше. Банк - такой же участник рынка, которому надо понимать, кому он дает деньги. Тем более, если мы говорим об ипотечном кредите, то это кредит на срок 10 –15 и более лет. Поэтому та информация, которая предоставляется банку, это именно та, которая необходима банку. Ему нужен тот узкий и объективный список информации, исходя из которой банк сделает вывод: да, этому заявителю мы можем такую-то сумму денег дать на какой-то срок. Эта информация, разумеется, остается только в банке, который впоследствии и будет, как мы надеемся, дружить с заемщиком и ожидать от него четкого выполнения обязательств. Замечу: заемщик берет именно ипотечный кредит, а не проживает, например, на правах аренды с правом выкупа, когда он погасит задолженность. Кредит выгоден тем, что человек сразу получает квартиру в собственность, становится полноправным владельцем, может там регистрироваться, регистрировать своих детей, обустраивать быт. Ему еще дают денег в кредит. Он получает деньги, покупает квартиру, и все, что он должен сделать - вернуть деньги. То есть нет такого варианта, что заемщик отдает свои деньги, но еще не имеет квартиры, и неизвестно, будет ли она у него. Ольга Писпанен: У нас в эфире слушатель. Слушатель: Мне хотелось бы задать вопрос. Насколько уместно сейчас говорить об ипотечном кредитовании в условиях предельной криминализованности нашего общества? Все расчеты, которые приводит ваш собеседник, они же безнадежны. Криминал может сорвать абсолютно все. Игорь Жигунов: Единственное, если мы говорим о криминале в общем понимании, то, наверное, криминал присутствует во многих странах, потому что криминалом является любое нарушение уголовного законодательства. Если мы говорим о получении гражданином кредита на покупку квартиры, то здесь, думаю, вряд ли уместно понятие криминала, и сложно сказать, что имел в виду гражданин, задававший вопрос. Банк выдает кредит, в том числе, изучая платежеспособность и добропорядочность заемщика. Участники сделки - продавец, покупатель и банк, именно потому, что они действуют в этом совместном альянсе, как мы это называем, при участии банка и его юристов, и они полностью обеспечены юридической чистотой и правильностью сделки потому, что банк еще проверяет квартиру на предмет ее правовой истории. Поэтому вряд ли уместно говорить о криминале. Банк служит именно буфером, помощником участников сделки, в том числе и чтобы не допустить тех противоправных действий, с которыми могут столкнуться потенциальные участники сделки, если им не поможет банк. Ольга Писпанен: Игорь, а какой размер зарплаты должен быть у гражданина, чтобы обратиться, в частности, в ваш банк, и вы бы выдали ему кредит на покупку жилья. Понятно, что должно быть 30 процентов собственных средств, чтобы купить недвижимость, но вот к вам обращаются люди с каким уровнем доходов? Игорь Жигунов: У нас самые различные категории горожан пользуются кредитом. Это и представители бизнеса, и рабочие, и медицинские работники, и работники сферы образования... Говоря об уровне дохода – все зависит от того, какую сумму кредита хочет получить заемщик. Чем большая сумма, тем, разумеется, большими денежными средствами должна располагать семья. В расчет банк принимает именно доход семьи в целом. Если мы говорим о минимальной сумме кредита - на сегодняшний день это 10 тысяч долларов. Кредиты предоставляются в иностранной валюте, и доход семьи должен быть от 12 тысяч рублей в месяц. Если мы говорим об экономически активном населении, то это вполне доступный порог, когда семья может воспользоваться кредитом и принять решение, что он ей нужен. Я бы хотел дополнить, что, условно, если крупно разделить наших граждан, то их можно разделить на три категории. Те граждане, которые имеют достаточные доходы, и, по сути, не нуждаются в кредитах. Те граждане, которые являются экономически активным населением и обладают необходимыми доходами, и готовы воспользоваться кредитом, или могут это сделать, и те граждане, которые нуждаются в социальной помощи государства и действительно не смогут воспользоваться кредитом на коммерческих условиях, и для которых нужно создавать отдельный механизм. Ольга Писпанен: Если, получив кредит и купив недвижимость на него, человек потерял работу, что в этом случае происходит? Игорь Жигунов: Если заемщик не может выполнять обязательства в установленном графике, то мы всегда говорим: "Приходи в банк, мы обсудим ситуацию и можем выработать совместный механизм, либо приобрести какую-то отсрочку, либо иным образом поступить так, чтобы заемщик мог в итоге исполнить свои обязательства". Если заемщик говорит, что не может платить, и ему негде взять денег, то квартира может быть продана, те деньги, которые заемщик должен банку, возвращаются в банк, остальное отдается заемщику. Здесь как раз плюс - те 30 процентов о которых вы говорили. Заемщик обратно получает и свои 30 процентов, и часть, которую он выплатил, и на эти деньги он может хотя бы вернуться в прежние условия. Плюс, что важно: цены на недвижимость постоянно растут. И граждане, которые два года назад покупали у нас однокомнатную квартиру за 10 тысяч долларов, и брали на нее кредит 5-6 тысяч долларов, сейчас живут в квартире, которая стоит 30 тысяч, но кредит погашают тот же, 5 тысяч. Последние материалы по теме:
|
|
|||||||||||||||
|
||||||||
| c 2004 Радио Свобода / Радио Свободная Европа, Инк. Все права защищены
|
